Vademecum urbanistyki
2013-06-29
KOMENTARZE: 1
Co to są plany?
Miejscowe plany zagospodarowanie przestrzennego (tzw.
PZP) to dokumenty tworzone dla poszczególnych części
gminy oddzielnie (np. Łomianki Centrum, Kiełpin, Buraków,
Sierakowska Południe itp), które ściśle regulują co można na
danym terenie/działce zbudować. Plany te tworzy gmina.
Co to jest Studium?
Zanim gmina stworzy plany zagospodarowania przestrzennego
musi stworzyć jeden dokument dla całej gminy tzw.
„Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania
Przestrzennego” (potocznie: Studium). Opisuje on ogólnie
jak ma się rozwijać gmina i narzuca kierunek tego rozwoju.
Przy tworzeniu poszczególnych planów (PZP), gmina musi
uwzględniać to co jest napisane w Studium. Studium jest
dokumentem ogólnym, więc pozostawia gminie sporo swobody
przy tworzeniu planów. Nie narzuca na ogół dokładnych
współczynników zabudowy na dany rejon, mówi za to
ogólnikami, że np. w danym rejonie możne być przemysł,
a w danym rolnictwo, czy że dany rejon jest pod ochroną.
Studium powinno być aktualizowane raz na kadencję o ile
jest taka potrzeba. Plany są tworzone w oparciu o aktualne
na dany moment studium i nie mogą być z nim sprzeczne.
Jaki jest cel gminy?
Gmina powinna stworzyć takie Studium, a następnie plany
(PZP), żeby wszelkie budownictwo na jej terenie miało przysłowiowe
„ręce i nogi”. Powinna wyznaczyć strefy przemysłu,
zabudowy wielomieszkaniowej, willowej, rolne, tereny
pod ochroną i inne. Powinna zaplanować do tego odpowiednio
drogi, szkoły, przedszkola, przychodnie czy urzędy.
To gmina powinna wyznaczać, co można w danym miejscu
zbudować, żeby wiedziała jak do tego przygotować infrastrukturę,
np. podciągnąć kanalizację.
Co mieszkańcy mogliby mieć?
Spokój, pewność tego co powstanie za oknem oraz brak
przykrych niekiedy niespodzianek. Wiem ile może być
wart mój dom za np. 10 lat, bo mam prawo spodziewać się
spójnej zabudowy wokół. Prawdopodobieństwo wszelkich
niespodzianek za oknem jest bardzo mocno ograniczone.
Kupując np. działkę na terenie, gdzie są domki, mogę się w
sąsiedztwie spodziewać tylko tego co jest zapisane w PZP
(np. innych domków), a nie np. fabryki, jeśli tam nie była
wcześniej wpisana. Wiem też gdzie mogę się spodziewać
szkoły, a gdzie nie. Jako inwestor wiem też dokładnie co
mogę zbudować na danej działce (tylko to co mówi PZP).
Mniej bieżącej pracy mają też urbaniści, którzy o ile stworzą
PZP, nie muszą rozpatrywać każdego przypadku inwestycji
indywidualnie. Pozwolenie na budowę robi się szybko,
a rola gminy jest ograniczona do wydania odpisu z PZP. Nie
ma niepotrzebnego chodzenia po urzędach.
Jak to wygląda w Łomiankach?
Studium dla gminy Łomianki tworzono w latach 1996–
–2002. Obecne Studium jest dość stare, powinno być aktualizowane
raz na 4 lata, niestety nie było. W końcu gmina
zdecydowała się przystąpić do przejrzenia studium
i w konsekwencji do jego aktualizacji. Będzie więc ono
przez kilka najbliższych lat dostosowywane do obecnych
potrzeb gminy. Wymaga to oczywiście licznych uzgodnień
oraz konsultacji społecznych.
Obecne Studium jest miejscami przestarzałe (założenia do
studium są sprzed 1996 roku, a jak wiemy inaczej wtedy wyglądały
Łomianki). Zawiera też błędy, co jest niestety częste
w dokumentach mających około 100 stron. Studium: http://
www.lomianki.pl/lomianki2/index.php?dc=181
Dopóki nie ma nowego Studium obowiązuje dotychczasowe,
można więc kontynuować pracę nad planami (PZP)
i pokrywać nimi kolejne obszary gminy. W przypadku wejścia
w życie nowego (poprawionego Studium) stare przestaje
obowiązywać, jednak plany uchwalone dotychczas
nadal obowiązują, nawet jeśli zawierają zapisy sprzeczne
z nowym Studium. Zgodnie z logiką urbanistyczną, po wejściu
w życie nowego Studium, plany (PZP) powinny być
przejrzane pod kątem poprawionego Studium, a następnie
zaktualizowane/poprawione. Nie ma jednak narzuconego
terminu, w którym należy te aktualizacje (zarówno studium,
jak i następnie PZP) wykonać.
Plany zagospodarowania przestrzennego dla Łomianek
tworzy się od 2002 roku (uchwalenie Studium). Gmina
zdążyła uchwalić następujące plany: http://www.lomianki.
pl/lomianki2/index.php?dc=179 (głównie centrum Łomianek),
dla części terenu prace trwają: http://www.lomianki.
pl/lomianki2/index.php?dc=180 (tereny gminy od strony
Wisły oaz Sadowa i Sierakowska Południe). Pozostałe tereny
czekają na swoją kolej – m.in. Dąbrowa.
Jak więc budowa ć TAM gdzie nie ma planów?
Wtedy nie działa prawo planów zagospodarowania przestrzennego
(PZP), bo plany nie obowiązują. Pozwolenia na
budowę są wydawane po uzyskaniu tak zwanych „warunków
zabudowy” (w/z) każdej inwestycji. Innymi słowy inwestor
składa wniosek o zabudowę podobną do sąsiedniej
(tzw „dobre sąsiedztwo”). Gmina analizuje każdy przypadek
i zgadza się bądź nie (jest kilka warunków, które powinny
być spełnione). Na podstawie w/z uzyskuje się pozwolenie
na budowę w powiecie, w Ożarowie. Proces jest dłuższy,
rezultat często nieznany, orzecznictwo nie jest do końca
jasne, czasem się zmienia, nie zawsze wiadomo jak powinno
się postępować. Rezultat: często nie jesteśmy pewni
czy pozwolenie dostaniemy czy nie, zawsze trwa to długo.
W praktyce zwykli ludzie nie radzą sobie z procedurą, a np.
deweloperzy wykorzystują to prawo do legalnego budowania
osiedli na terenach do tego nieprzewidzianych, czy
nieprzystosowanych. Wiedzą jak udowodnić tzw „dobre
sąsiedztwo” dla swojej inwestycji np do odległej o dobre
kilkaset metrów fabryki czy bloku.
Jak to robią? Teoretycznie wyznaczenie „dobrego sąsiedztwa”
polegać ma na tym, że tam gdzie są domy jednorodzinne,
powinny powstawać nowe domy jednorodzinne, gdzie
bliźniaki, tam bliźniaki, a gdzie bloki, tam bloki. Niestety,
kluczowy jest tu obszar, który gmina musi analizować, żeby
określić co może być wybudowane w ramach inwestycji.
W skrócie, im większa działka, tym większy obszar jest sąsiedztwem
branym do analizy. Można więc, mając odpowiednio
dużą i zlokalizowaną działkę, udowodnić sąsiedztwo
zakładu przemysłowego będąc od niego oddalonym
o kilometr, a także zbudować je np. na gruncie, który nie jest
działką przemysłową. Efekt może być taki: coś niekoniecznie
odpowiedniego powstaje w miejscu do tego nieprzewidzianym
wśród domków, których właściciele w najgorszych
snach nie spodziewali się tego czegoś za oknem.
Jak gmina powinna chronić mieszkańców?
Przede wszystkim pokryć planami zagospodarowania miejscowego
cały obszar gminy. Ostatnio nasza gmina nadrabia
wieloletnie zaniedbania w tym zakresie. Tylko w ten sposób
chroni mieszkańców i potencjalnych mieszkańców przed
brakami szkół, czy dróg w odpowiednim miejscu oraz gwarantuje
nam brak przykrych niespodzianek za oknem. Powinna
też aktualizować Studium oraz przeglądać plany pod
kątem zgodności z nim i na bieżąco wprowadzać do istniejących
planów zmiany. Ważne by o funkcji ochronnej planów
zagospodarowania miejscowego pamiętać i warto jest o
niej mówić. Zaś nad samymi planami warto dyskutować tak,
żeby ich wprowadzanie było w jak najmniejszym stopniu
kontrowersyjne. Urbanistyka jest ważną, o ile nie kluczową
dziedziną dla rozwoju gminy i jej mieszkańców i nie powinna
być rozpatrywana w kategorii bieżących potrzeb, tylko wyznaczać
kierunek rozwoju gminy oraz ją chronić.
Inicjatorzy forum „Łomianki - Wspólna Przestrzeń”:
Witold Gawda, Jerzy Halbersztadt, inż.arch. Beata Korwin Szymanowska, prof.Barbara Liberda, dr inż. Maria Minasowicz, dr Jerzy Przybylski, prof. Henryk Sibilski
www.wspolnaprzestrzen.org
KOMENTARZE UŻYTKOWNIKÓW www.LOMIANKI.INFO
Komentarze zamieszczane na portalu są opinią użytkowników.
NIEZALOGOWANY: #Mirek z Dz.Polskiego IP: 83.24.138.*
2013-07-23, 00:23
Bardzo dziękuję za wartościowy i merytoryczny artykuł. Widzę, że jest też w internecie i będę polecał go wszystkim znajomym (ja czytałem w gazecie).
Taka wiedza pozwala szerzej spojrzeć na problem studium i zagospodarowania miejscowych planów.Jestem naprawdę pod dużym wrażeniem.
DODAWANIE NOWYCH KOMENTARZY CZASOWO NIEDOSTĘPNE
Z PRZYCZYN TECHNICZNYCH
|
